Der maximale Kaufpreis einer Immobilie oder die Gesamtkosten eines Bauvorhabens richtigen sich im Wesentlichen nach:
– der Höhe des einzubringenden Eigenkapitals
– den Kaufnebenkosten
– der maximalen Darlehenshöhe
Die Kaufnebenkosten erhöhen den gesamten Kapitalbedarf und das Eigenkapital reduziert die Summe des nötigen Darlehens.

Die absolute Darlehenshöhe hängt direkt mit der monatlichen Bankrate (Kreditannuität) zusammen. So ist bspw. für ein Gesamtdarlehen von 450.000 € bei einer Kreditannuität (Zins- und Tilgungsanteil) von 4 % eine monatliche Zahlung von 1.500 € fällig. Dies ergibt sich aus der Rechnung = 450.000 € * 0,04 / 12 = 1.500 €. Die Frage ist nun: Wie hoch darf die monatliche Kreditannuität sein, damit diese langfristig und zuverlässig bedient werden kann? Um diese Frage zu klären sind die regelmäßigen, monatlichen Einnahmen (z.B. Gehalt) den fixen und variablen Kosten gegenüberzustellen. Ein Blick in die Kontoauszüge oder idealerweise in ein Haushaltsbuch hilft hier weiter. Falls Sie aktuell zur Miete wohnen, können Sie den Betrag der Kaltmiete auf der Ausgabenseite streichen, da dieser beim Einzug in das Eigenheim wegfällt. Der monatliche Haushaltsüberschuss gibt nun einen Anhaltspunkt für die monatliche Kreditannuität. Es sollten alle Kosten, auch unregelmäßige Kosten (z.B. jährliche Versicherungsbeiträge) und immer ein ausreichender Puffer für ungeplante Ausgaben, Einkommensrückgang oder Kostensteigerungen eingeplant werden.

Die Banken führen bei jeder Kreditprüfung eine Haushaltsrechnung durch. Hier wird u.a. mit Durchschnittswerten und Pauschalen gerechnet. In dem Budgetrechner erhalten Sie einen Näherungswert für den maximalen Darlehensbetrag. Hierzu sind nur wesentliche Parameter wie monatliches Nettoeinkommen, Eigenmittel, Personenanzahl und das Bundesland anzugeben. Das Ergebnis gibt einen ersten Anhaltspunkt für die maximale Darlehenshöhe aus Bankensicht.

Was gehört zum Eigenkapital?

Eigenkapital ist für die meisten Immobilienfinanzierungen notwendig. Je höher das Eigenkapital ist, desto niedriger sind die Kreditzinsen und desto höher die Wahrscheinlichkeit einen Kredit von einer Bank zu erhalten. Der Kreditbetrag reduziert sich bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz.

Was zählt als Eigenkapital?
– Guthaben auf Giro-, Tagesgeld oder Festgeldkonto
– Bargeld (sollte für den Nachweis jedoch auf ein Konto eingezahlt werden)
– Verfügbare Wertpapiere (z.B. Aktien, Fonds, ETFs, Wertpapierdepots)
– Guthaben aus einem Bausparvertrag
Als weitere Formen des Eigenkapitals können angesehen werden:
– Privatdarlehen z.B. von Familie oder Freunden
– weitere Immobilien, welche nicht mehr oder nur noch gering mit einem Immobilienkredit belastet sind
– Eigenleistung kann auch als Eigenkapital gezählt werden. Einige Banken rechnen den Wert der eingebrachten Arbeitsleistung als sogenannte „Muskelhypothek“ dem Eigenkapital an. Der Wert ist z.B. auf 10 – 15 % der Bausumme begrenzt und teilweise sind Qualifikationsnachweise der ausführenden Personen notwendig. Wenn ein Gewerk z.B. Bodenbeläge in Eigenleistung erbracht wird, kann der Lohnanteil, nicht jedoch der Materialanteil, als Eigenkapital angesetzt werden.

Was versteht man unter den Kaufnebenkosten?

Unter den Kaufnebenkosten versteht man Kosten, die bei dem Erwerb einer Immobilie neben dem Kaufpreis anfallen. Diese sollten im Regelfall aus dem Eigenkapital bedient werden.
Bei dem Kauf einer Immobilie stellen Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Grundbuch- und Notarkosten die wesentlichen Kaufnebenkosten dar. Da die Grunderwerbsteuer von dem Bundesland abhängig ist, gibt die nachfolgende Kaufnebenkostentabelle einen Überblick (Stand 16.02.2022). Die Maklerkosten werden inzwischen prinzipiell zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Auf den Käufer entfällt ein Anteil von maximal 3,57 % des Kaufpreises als Maklerprovision. Bei Neubauprojekten muss der Käufer meist keine Maklerprovision zahlen, da hier der Bauträger den Makler oft direkt bezahlt.

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Grundbuch- und Notarkosten	Maklerprovision für den Käufer	Gesamtnebenkosten Immobilienkauf
Baden-Württemberg	5,00%	2,00%	ca. 3,0%	10,00%
Bayern	3,50%	2,00%	ca. 3,0%	8,50%
Berlin	6,00%	2,00%	ca. 3,0%	11,00%
Brandenburg	6,50%	2,00%	ca. 3,0%	11,50%
Bremen	5,00%	2,00%	ca. 3,0%	10,00%
Hamburg	4,50%	2,00%	ca. 3,0%	9,50%
Hessen	6,00%	2,00%	ca. 3,0%	11,00%
Mecklenburg-Vorpommern	6,00%	2,00%	ca. 3,0%	11,00%
Niedersachsen	5,00%	2,00%	ca. 3,0%	10,00%
Nordrhein-Westfalen	6,50%	2,00%	ca. 3,0%	11,50%
Rheinland-Pfalz	5,00%	2,00%	ca. 3,0%	10,00%
Saarland	6,50%	2,00%	ca. 3,0%	11,50%
Sachsen	3,50%	2,00%	ca. 3,0%	8,50%
Sachsen-Anhalt	5,00%	2,00%	ca. 3,0%	10,00%
Schleswig-Holstein	6,50%	2,00%	ca. 3,0%	11,50%
Thüringen	6,50%	2,00%	ca. 3,0%	11,50%

Zudem sollte der Kapitalbedarf, der ggf. für eine Renovierung, eine neue Küche oder den Umzug benötigt wird, mit eingeplant werden. Bei Neubauimmobilien werden in der Bauzeit oft sogenannte Bereitstellungszinsen fällig.

Welche Förderungen gibt es?

Die KFW und das Bafa (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) stellt die wichtigsten Förderungen zur Verfügung.

Über der Hompage der KFW Bank können Sie alle Programme im Detail mit den aktuellen Konditionen einsehen.
Die Programme und Förderkriterien ändern sich fortlaufend. Aktuell wurden die wichtigsten Förderprogramme eingestellt und mögliche Nachfolgeprogamme sind offen.

Die Bafa fördert Einzelmaßnahmen zur der energetischen Sanierung.

Darüber hinaus gibt es interessante bundeslandspezifische oder auch kommunale Förderprogramme. Im persönlichen Gespräch erläutern wir Ihnen gerne die Anforderungen und Möglichkeiten.

Was sind die gängigen Finanzierungsarten?

Annuitätendarlehen: Bei einem Annuitätendarlehen wird monatlich die gleiche Bankrate (Annuität) fällig. Jeden Monat wird die Restschuld geringer und somit der Zinsanteil niedriger. Die geringeren Zinskosten werden durch einen höheren Tilgungsanteil ersetzt. Dadurch bleibt die Bankrate innerhalb der Sollzinsbindung unverändert. Zusätzlich kann eine Sondertilgung vereinbart werden. Bei dem aktuellen Zinsniveau und den Immobilienpreisen ist dies aktuell mit Abstand die meist gewählte Finanzierungsvariante.

Anschlussfinanzierung: Unter einer Anschlussfinanzierung versteht man die Weiterfinanzierung einer bereits im Eigentum befindlichen Immobilie nach Ablauf der Sollzinsbindung. Aufgrund der bereits erfolgten Tilgung verbessert sich hier meist der Beleihungsauslauf im Vergleich zur ursprünglichen Finanzierung.

Forwarddarlehen: Ein Forwarddarlehen bietet die Möglichkeit, sich bereits vor Ablauf der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu den aktuellen Zinskonditoren zu sichern. Für die vorzeitige Zinsabsicherung werden jedoch Zinsaufschläge fällig. Diese belaufen sich je nach Bank auf 0,01 % bis zu 0,05 % je Monat. So kann z.B. für 36 Monate ein Zinsaufschlag i. H. v. 1,08 % (36 * 0,03 %) fällig werden. Teilweise ist ein Forwarddarlehen bis zu 66 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung möglich. Die Option ist interessant, wenn das aktuelle Zinsniveau niedrig ist und Sie von steigenden Zinsen ausgehen. Es handelt sich vereinfacht gesprochen um eine Wette auf steigende Zinsen oder eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Sinkt das Sollzinsniveau jedoch bis zum Ende der ursprünglichen Sollzinsbindung oder bleibt es ungefähr gleich, hat sich das Forwarddarlehen für Sie nicht gelohnt.

Zwischenfinanzierung: Eine Zwischenfinanzierung ist eine vorübergehende Finanzierung. Diese wird z.B. nötig, wenn Sie für die langfristige Finanzierung einer neuen Immobilie bereits das Geld aus einer noch zu verkaufenden Immobilie einbringen möchten.

Bausparvertrag: Die Bausparsumme besteht aus dem Bausparguthaben (z.B. 40 %) und dem Bauspardarlehen (z.B. 60 %). Der Bausparvertrag sichert beim Besparen (Einzahlung des Bausparguthaben) einen gewissen Sollzins (Kreditzins) für das Bauspardarlehen in der Zukunft ab. Wenn Sie das vereinbarte Bausparguthaben bei der Bausparkasse eingezahlt haben und eine gewisse Zeit vergangen ist, dann ist der Vertrag zuteilungsreif. Nun können Sie die gesamte Bausparsumme (eingezahltes Guthaben inkl. geringer Sparzinsen und Bauspardarlehen zum im Voraus vereinbarten Sollzinssatz) in Anspruch nehmen. Hierdurch können Sie sich die Zinsen für die Zukunft absichern. Zudem ist eine Sondertilgung in gesamter Höhe jederzeit kostenlos möglich. Nanozins kann Ihnen auf Wunsch eine Vergleichsrechnung (Break-Even-Point) durchführen und die Frage klären, wann und ob sich ein Bausparvertrag im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen für Sie lohnt.

Was kostet die Beratung?

Für Sie als Kunde ist die Beratung immer gebührenfrei. Die Bank vergütet uns bei einer abgeschlossenen Vermittlung. Die Bank spart sich durch die Vermittlung eigene Strukturen und fixe Kosten für die bankeigene Beratung.

Was versteht man unter dem Beleihungsauslauf oder Beleihungswert?

Beleihungsauslauf ist ein Fachbegriff aus der Kreditbranche und gibt das Verhältnis zwischen dem benötigten Kredit und der Wert der Sicherheit (z.B. Wert des Hauses) wieder. Die Ermittlung des Beleihungsauslauf oder auch Beleihungswert ist Teil der Kreditprüfung. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, ggf. Maklerkosten, Notar- und Grundbuchkosten) werden nicht als Sicherheit angerechnet. Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto geringer sind die Darlehenszinsen für den Kunden, da das Risiko für die Bank auch geringer ist. Wichtige Grenzen für den Beleihungsauslauf stellen 100 %, 90 %, 80 % und 60 % dar. Ein Beleihungswert kann von Bank zu Bank stark abweichen. Wir beraten Sie hierzu gerne.

Was ist die Sollzinsbindung und welche Bedeutungen hat Sie?

Bei einem Annuitätendarlehen gibt die Sollzinsbindung den Zeitraum an, für welchen die Höhe der Sollzinsen vertraglich fixiert sind. Nach Ablauf der Sollzinsbindung erfolgt eine erneute Prüfung durch die Bank und prinzipiell ist eine Weiterfinanzierung durch die Bank zu dem dann üblichen Zinsniveau möglich.
Die optimale Zinsbindung ist sehr individuell und hängt von vielen Faktoren ab:
– aktuelles Zinsniveau
– Einschätzung der Sollzinsentwicklung
– Unterschied zwischen dem Sollzins bei den unterschiedlichen Zinsbindungsfristen
– absolute Höhe des Kreditbetrages
– Höhe und Entwicklung des Haushaltseinkommens
– Fähigkeit gestiegene Sollzinsen durch hohes Einkommen auffangen zu können
– persönliche Lebensumstände
– Zielsetzung des Immobilienerwerbs (Eigenheim vs. Kapitalanlage).

Die übliche Zinsbindung reicht von 5, 10, 15, 20 Jahren oder noch länger. Je länger die Zinsbindung ist, desto höher ist der Sollzins.

Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB durch den Kreditnehmer: Nach 10 Jahren kann mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ein bestehender Darlehensvertrag mit einer längeren Sollzinsbindung gekündigt werden. Das lohnt sich zum einen, wenn der aktuelle Zinssatz niedriger als der bisherige ist, aber auch wenn sich der Beleihungsauslauf z.B. durch hohe Tilgung oder Wertentwicklung verbessert hat.

Was versteht man unter der Haushaltsrechnung?

Die Haushaltsrechnung ist Bestandteil jeder Kreditprüfung einer Bank und umfasst die Gegenüberstellung der regelmäßigen Einnahmen mit den Ausgaben. Das Ergebnis der Haushaltsrechnung sollte positiv sein und zeigt der Bank dadurch den möglichen Spielraum der Kreditratenhöhe auf.
Die Berechnung erfolgt auf Basis tatsächlicher Angaben aus der Selbstauskunft und den Kostenpauschalen.

Das nachfolgende Beispiel zeigt die Haushaltsrechnung für eine vierköpfige Familie mit zwei Kindern bei dem Kauf eines EFH mit 150 qm auf.

Monatliches Einkommen:
Nettogehalt Erwachsener 1: 1.300 €
Nettogehalt Erwachsener 2: 2.500 €
Kindergeld Kind 1: 219 €
Kindergeld Kind 2: 219 €
Gesamteinkommen: 4.238 €

Monatliche Ausgaben:
Pauschalen für Lebenshaltung: 1.550 €
Pauschalen für zwei PKWs: 500 €
Unterhaltskosten für die neue Immobilie: (150 qm * 3 €) = 450 €
Rate bestehender Privatkredit: 200 €
Gesamtausgaben: 2.700 €

Rechnerischer monatlicher Haushaltsüberschuss: 1.538 €

Wichtig ist zu wissen, dass jede Bank die Haushaltsrechnung im Detail anders berechnet. Die Pauschalen für die Lebenshaltung können deutlich voneinander abweichen oder bestimmte Einkommensarten (z.B. Mieterträge für bestehende Immobilien) werden unterschiedlich hoch angesetzt.
Wenn Ihre persönlichen Kosten höher als die Kostenpauschalen sind, sollten die höheren Kosten in der Kreditentscheidung unbedingt berücksichtigt werden. Sollte das Ergebnis, der mit Pauschalen ermittelten Haushaltsrechnung jedoch deutlich schlechter als Ihre tatsächliche Situation sein, hilft Ihnen nanozins eine Bank zu finden, welche die für Sie passenden Konditionen verwendet, damit Sie Ihren Immobilienwunsch realisieren können. Die Praxis zeigt erhebliche Unterschiede bei der Haushaltsrechnung, die im Ergebnis den Unterschied zwischen einer Kreditablehnung oder Kreditzusage ausmachen können.

Welche Unterlagen benötigt die Bank von mir?

Für die Prüfung des Kreditantrags werden einige persönliche und objektbezogene Unterlagen benötigt. Je nach Bank und Finanzierungsvorhaben variieren diese. Wir lassen Ihnen eine Liste mit den benötigten Unterlagen zukommen.

Zu den persönlichen Unterlagen zählen bspw.:
– die letzten drei Lohn- / Gehaltsabrechnungen
– Kopie des Personalausweis
– unterschriebene Selbstauskunft
– die letzten zwei Einkommenssteuerbescheide und Einkommenssteuererklärungen
– Eigenkapitalnachweis
– letzte Renteninformation der Deutschen Rentenversicherung
– …

Zu den objektbezogenen Unterlagen zählen bspw.:
– Grundbuchauszug
– Kaufvertragsentwurf (falls zutreffend)
– Lageplan
– Exposé / Baubeschreibung
– Teilungserklärung bei einer Eigentumswohnung
– Grundriss und Querschnitt der Immobilie
– Wohnflächenberechnung
– Nachweis der Brandschutzversicherung
– …

Wie läuft die Immobilienfinanzierung ab?

Am besten lassen Sie uns über Finanzierung anfragen Ihre Rahmendaten zukommen oder Sie fragen über Honorarfreie Beratung einen Termin an.
In dem ersten Gespräch klären wir Ihre Rahmendaten und Ihr Finanzierungsvorhaben.
Nun werden wir aktiv und prüfen für Sie die optimalen Finanzierungsmöglichkeiten und Konditionen.
In einem zweiten Termin stellen wir Ihnen die Finanzierungsoptionen vor und geben Ihnen unsere Empfehlung.
Nachdem alle Fragen geklärt sind, wählen Sie Ihre bevorzugte Finanzierungsvariante, lassen uns die notwendigen Unterlagen zukommen und wir kümmern uns darum, dass die Kreditverträge von der Bank erstellt werden.

Wie hoch sind die Erfolgsaussichten?

Anhand der wichtigsten Parameter wie Einkommen, Ergebnis der Haushaltsrechnung, Kaufpreis und Beleihungsauslauf können mit hoher Wahrscheinlichkeit die Erfolgschancen beurteilt werden. Lassen Sie uns Ihre Anfrage über Finanzierung anfragen zukommen. Nanozins gibt Ihnen hier zügig eine Rückmeldung.

Welche Voraussetzungen sind für die Kreditauszahlung notwendig?

Kauf bestehender Immobilie:
Bei dem Kauf einer bestehenden Immobilie wird der Kredit nach der sogenannten Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars direkt an den Verkäufer ausgezahlt. Für die Kaufpreisfälligkeit sind i.d.R. folgende Vorrausetzungen zu erfüllen:

– Unterschrift des Kaufvertrags beim Notar (notarielle Beurkundung)
– Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch durch den Notar
– ggf. Beantragung der Löschung einer bestehenden Grundschuld im Grundbuch durch den Notar
– erfolgreiche Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt

Kauf Neubauimmobilie:
Bei dem Kauf einer noch zu erstellenden Immobilie wird der Kredit nach Baufortschritt an den Bauträger gezahlt. Der Zahlungsplan ist in der §3 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) geregelt. Nach Fertigstellung der entsprechenden Gewerke wird in maximal 7 Teilauszahlungen an den Bauträger gezahlt.

Bedingung/Fertigstellung des Gewerkes	% des Kaufpreises	kummulierter Prozentwert des Kaufpreises
Beginn der Erdarbeiten für das Baugrundstück	30,00%	30,00%
Fertigstellung des Rohbaus einschließlich Zimmererarbeiten	28,00%	58,00%
Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen	5,60%	63,60%
Rohinstallation der Heizungsanlagen	2,10%	65,70%
Rohinstallation der Sanitäranlagen	2,10%	67,80%
Rohinstallation der Elektroanlagen	2,10%	69,90%
Fenstereinbau einschließlich Verglasung	7,00%	76,90%
Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten	4,20%	81,10%
Estrich	2,10%	83,20%
Fliesenarbeiten im Sanitärbereich	2,80%	86,00%
Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe	8,40%	94,40%
Fassadenarbeiten	2,10%	96,50%
Vollständige Fertigstellung	3,50%	100,00%

Was versteht man unter Bereitstellungszinsen und was ist hier zu beachten?

Breitstellungszinsen sind Zinsen, die der Kreditnehmer für die nicht zeitgerechte Kreditabnahme an die Bank zu zahlen hat. Bei Bestandsobjekten kann der Kreditbetrag z.B. innerhalb von 3 Monaten nach Abschluss des Kreditvertrages ausgezahlt werden, ohne das zusätzliche Zinsen für die Bereitstellung des Kreditbetrages durch den Kreditnehmer zu zahlen sind. Bei Neubauvorhaben beträgt dieser Zeitraum häufig 12 Monate. Auf den Restbetrag, der nicht innerhalb des vereinbarten Zeitraums bei der Bank abgerufen wurde, sind Bereitstellungszinsen zu zahlen. Diese sind aktuell mit z.B. 2-3 % pro Jahr häufig höher als der vereinbarte Sollzins des Kredits. Diese Zusatzkosten sind meist bei Neubauvorhaben oder umfangreicher Sanierung fällig, da Bauträger, Handwerksfirmen oder Generalunternehmer nach Baufortschritt bezahlt werden und von der Unterschrift des Kreditvertrags bis zur Wohnungsübergabe häufig 1,5 bis 2,5 Jahre vergehen. Es ist möglich die bereitstellungsfreie Zeit zu verlängern, dies führt in der Regel jedoch zu einer Erhöhung des Sollzinssatzes, was über die gesamte Kreditlaufzeit zu deutlich höheren Gesamtkosten führt. Daher lohnt es sich meist nicht eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit zu vereinbaren.

Was versteht man unter einer Sondertilgung?

Die Sondertilgung stellt für den Kreditnehmer das Recht dar, neben der laufenden Tilgung außerplanmäßig einen gewissen Prozentsatz des Kreditbetrags zurückzuzahlen. Bei einem Annuitätendarlehen ist häufig eine zusätzliche Rückzahlung von bis zu 5 % der Kreditsumme pro Kalenderjahr möglich. Bei einem Kreditbetrag von 400.000 € kann somit jährlich 20.000 € an Sondertilgung geleistet werden. Die Sondertilgung gibt somit die Möglichkeit flexibel mehr als vereinbart zu tilgen und somit früher den Kredit abzuzahlen, ohne an höhere monatliche Verpflichtungen gebunden zu sein. Bei einem Bausparvertrag kann jederzeit unbegrenzt eine Sondertilgung geleistet werden.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Unter der Vorfälligkeitsentschädigung versteht man die Gebühren für den Zins- und Gewinnausfall, die ein Kreditnehmer an die finanzierende Bank bezahlen muss, wenn ein Darlehensvertrag durch den Kreditnehmer vorzeitig beendet wird. Ein Beispiel wäre ein Immobilienverkauf 4 Jahre nach Kreditabschluss innerhalb einer 10 jährigen Sollzinsbindung. Es gibt unterschiedliche Berechnungsmodelle für die Vorfälligkeitsentschädigungen der Banken. Bei den aktuellen Darlehensbeträgen und dem Zinsniveau werden hier schnell Vorfälligkeitsentschädigungen von mehr als 10.000 € fällig.

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